Desde hace unos años en este querido país, no sé en otros, se ha extendido la falsa y perniciosa creencia de que se puede hacer un pajar sin paja. Craso error. No quisiera caer en profundas divagaciones sociológicas sobre las que no tengo ni formación ni información, pero pienso que tiene bastante que ver con nuestros más recónditos complejos patrios.

De forma metafórica, y haciendo nuestras las palabras de la célebre Lydia, profesora de la mítica serie de televisión Fama: «Buscáis la fama, pero la fama cuesta y aquí es donde vais a empezar a pagar. Con sudor».

Lamento ser portador de malas, y sin embargo realistas, noticias. Pero los buenos negocios no se regalan. Tener un negocio de éxito, líder en su sector, también cuesta y aquí es donde vas a empezar a pagar.

Los empresarios con experiencia tienen claro que o invierten en su negocio o estarán invirtiendo en su competencia directa.

El término emprendedor, tan lleno de matices, tan esperanzador en ocasiones, se torna últimamente en una suerte de buscagangas que malgasta su energía —y la de los que lo rodean— en una infructuosa búsqueda que, en el mejor de los casos, acabará en un re-planteamiento incoherente y cutre que no hará sino retardar el infausto final.

Por nuestra mesa de dibujo pasan muchos proyectos a lo largo del año. La gran mayoría nunca llegan a implantarse, son simples pajas mentales poco o nada trabajadas. Y de la minoría restante, la gran mayoría no cuentan con un planteamiento económico real cuando, sin embargo, habitualmente sí tienen más trabajado el aspecto estratégico y productivo.

Esto es un problema, porque no es algo que por ignorar vaya a desaparecer. Y no conviene ignorarlo porque, sencillamente, quizá no haya aspecto más importante en un negocio que los números.

El estudio de viabilidad económica de un negocio puede resultar complejo, y no aplica tratarlo en un blog sobre INteriorismo, aun siendo este INteriorismo comercial. Pero es que la economía también forma parte importante del diseño INterior.

De lo que hablaremos aquí es del coste real de poner en marcha un negocio con sede física. Concretamente de la inversión —que no coste— necesaria para actuar sobre el local comercial. Es decir, la obra, el acondicionamiento, la reforma o como quieras llamarlo. No en vano esta partida supone aproximadamente el 80%-85% de la inversión inicial.

En este artículo vamos a quitarnos la venda de los ojos. Porque uno no se emborracha sin beber alcohol. Este podrá ser de mayor o menor calidad, pero será, en todo caso, alcohol. De similar manera, uno no construye el Guggenheim a precios de ejecución de Supermercados DIA. Y digo esto con todo respeto, no somos nosotros sospechosos de subestimar la calidad del diseño interior que implanta la gente de DIA. Sino todo lo contrario.

Lo que ocurre muchas veces es que el emprendedor no ve, o no quiere ver, o alguien intenta engañarlo. Pero vayamos al grano.

Coste de adecuación de un local comercial. Consideraciones a tener en cuenta

Cada vez que generalizamos cometemos errores. Bien, lo asumimos. Pero prefiero hacerlo así que ocultar al cliente información que debe poseer.

Generalizando pues, hablaremos de ratios de ejecución (reforma, acondicionamiento, obra…) que relacionan el precio total de ejecución (SÍ incluido mobiliario no específico, NO incluidos impuestos) con la superficie del local comercial en cuestión (€/m²). Así, aun con reservas, podrás utilizar el ratio para calcular la inversión en un local concreto, tenga este (con reservas) la superficie que tenga.

Hay varias cuestiones a tener en consideración. Empezando por el tipo de actuación que, simplificando, podría ser actuación completa o actuación parcial. Esto último no es más que el «lavado de cara» de toda la vida. Que ahora viste mucho sustituir por un mero eufemismo: restyling. Mismo perro con diferente collar.

Actuaciones parciales: lavados de cara, restyling…

En una actuación completa, la ideal en cualquier tipo de negocio —insisto en esto: la ideal en cualquier tipo de negocio—, se tienen en cuenta, entre otras cosas, el análisis previo del negocio, el mensaje estratégico, la conceptualización volumétrica completa, recorridos, iluminación, colores, acabados, materiales, métodos constructivos, detalles, ambientación, decoración, mobiliario, etc. Evidentemente, de forma genérica, es el tipo de actuación más recomendable, pero también es cierto que hay negocios que no requieren de una actuación completa, o no interesa en un determinado momento, o sencillamente no se desea realizar esta inversión.

En este caso, el restyling es otra opción. Partimos de un local comercial «ya montado» y actuamos (aquí la variabilidad es muy amplia) solo sobre su aspecto visual final: decoración, revestimientos, ciertos acabados, iluminación, etc.

En sí mismo un restyling no tiene nada de malo, ni de bueno. Es otra opción. Pero en este estudio no hacemos restyling. Digamos que preferimos darlo todo por un negocio, no nos gustan las medias tintas. Pero como ya las veo venir, insisto: un «lavado de cara» per se no tiene nada de bueno ni de malo. Hay excelentes profesionales especializados en este tipo de actuaciones.

Como es obvio los ratios de ejecución son diferentes. Por establecer una orientación, diría que los ratios de ejecución de un restyling suelen rondar el 50% de una actuación completa. Esto dependerá fundamentalmente de las partidas que incluya el restyling en cuestión y probablemente será catalogado de tontería por algunos. Bien. Pues seguramente no les falte razón. Es difícil ofrecer un dato concreto sobre una situación con tantas variables en juego, pero prefiero ofrecer un dato concreto que fallará en muchas ocasiones y será más o menos preciso en otras, que no dar ningún dato y confabular de esta manera con las pretenciosas tretas de unos pocos. O unos muchos.

Sirva pues este dato únicamente para no confundir al cliente. Porque lo que ocurre es que en ocasiones nos hablan de ejecuciones completas con ratios de 500 euros el metro cuadrado; y esto es materialmente imposible. Ese ratio corresponde siempre a una actuación parcial.

Actuaciones integrales, lo ideal para cualquier negocio de futuro

El dato clave, el ratio que manejamos para ejecuciones comerciales completas, con niveles de calidades y acabados notables, suele encontrarse entre los 1.200 y los 1.500 euros por metro cuadrado (€/m²). Pero esto, cómo no, también tiene sus matizaciones. Veamos…

Dado que hay instalaciones con precios mínimos, su peso relativo será mayor en superficies pequeñas. Y al contrario, descenderá el ratio a medida que un local tiene mayor superficie.

Por poner un ejemplo tan simple como ilustrativo, una misma máquina de aire acondicionado podría dar servicio a un local de 80 m² y a uno de 110 m². Con el mismo coste de máquina, el ratio de ejecución bajará en el local de mayor superficie, ya que aumenta el denominador (superficie). Es una simple cuestión matemática.

Luego la superficie es un dato fundamental a la hora de estimar una inversión en ejecución, no solo por su influencia absoluta, sino por la relativa. Por establecer un criterio, los ratios de los que aquí hablamos son estimaciones aproximadas para locales que rondan los 150 m² de superficie.

Otro dato a tener en cuenta es que hay partidas o actuaciones que suelen elevar el ratio, por ejemplo el desarrollo de fachadas, grandes perímetros, insonorizaciones, la climatización en locales poco soleados, las comentadas superficies pequeñas…

Por otra parte, el factor quizá más influyente en el ratio son las calidades de acabados seleccionadas. Esto es obvio, un mismo contenedor se puede llenar de Ferraris o de bicicletas.

Por último he de decir que, por los aspectos ya comentados, las actuaciones en hostelería suelen suponer mayor inversión (ratios superiores) que otro tipo de actuaciones comerciales.

Cálculo de viabilidad

Resulta además conveniente mencionar que cuando te encuentras valorando la viabilidad de un negocio los ratios que debieras manejar deben ser holgados, pesimistas para el resultado.

Así, si vas a montar un local de hostelería desde cero será mejor que utilices en tus cálculos previos de viabilidad un ratio orientativo de 1.400 €/m², por ejemplo, a uno menor. De bajar tendrás tiempo y la sorpresa redundará en mayores beneficios para el negocio. La situación inversa, una vez te has metido en harina, es más problemática. Además, en este sector concreto, la hostelería, hay una partida importante que no incluye en ratio: la cocina. Tenlo en cuenta. Aunque sí incluye el mobiliario no específico.

Y ahora la pregunta del millón, ¿se pueden ejecutar actuaciones completas por debajo de los 1.200 euros por metro cuadrado? Por supuesto. Claro que sí. Pero no te lleves a engaño, lo que no se puede, y no se debe, es perder la coherencia en una implantación comercial.

El mensaje comercial del INteriorismo EStratégico

Me explico, no busques una ejecución con calidades, acabados y/o sensaciones percibidas top a un precio de ejecución de 900 €/m², porque lo que tendrás es un mensaje inconsistente que el cliente no se creerá. Bien cambias el mensaje estratégico, bien tendrás que realizar una inversión superior, pero no cometas el error de caer en la incoherencia. Es de los peores errores que puede cometer un empresario en un local comercial.

Ejemplos básicos y simplistas: no puedo vender joyería de lujo en un local con revestimientos de simple pintura y suelo de tarima de 20 €/m².

Otro ejemplo: no puedo vender excelencia gastronómica o tratar de conseguir una Estrella Michelín, o simplemente que mi restaurante destaque en la ciudad, si la vajilla es de IKEA, la iluminación es deficiente, las sillas son incómodas y de pino, o los materiales utilizados no guardan relación directa con la experiencia gastronómica que pretendo dar a mis clientes. Esto es el mensaje comercial del INteriorismo EStratégico. Y nunca es neutro, siempre es «bueno». Pero OjO, puede ser bueno para tu negocio o bueno para tu competencia.

En todo caso, si lo que necesitas es reducir todavía más esa inversión, nuevamente tienes otras opciones más rentables que la venda en los ojos. Por poner un ejemplo, busca un local ya montado sobre el que únicamente tengas que actuar parcialmente. Y aquí el espectro de actuación, como ya hemos comentado, es infinito.

Opciones hay tantas como planteamientos. Lo que nunca es una opción es engañarte, o dejarte engañar.

Recuerda, para tus cálculos numéricos, una buena estimación para ejecuciones completas de calidad suele rondar los 1.200-1.500 €/m². Que no te tomen el pelo.